《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 孫庭陽 | 北京報(bào)道
7月24日，中央提出我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。
8月25日，住建部、央行等三部門聯(lián)合發(fā)文，推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。8月底9月初，廣州、深圳、上海、北京先后宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，而后包括成都、武漢、長沙在內(nèi)的超40個(gè)城市宣布跟進(jìn)調(diào)整放寬政策。
這一個(gè)“金九銀十”，市場(chǎng)各方怎樣消化密集出臺(tái)的政策？賣房者的策略，買房者的盤算，各自的故事又是怎樣？
今年7月下旬，中央定調(diào)要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。8月底，多部委聯(lián)合發(fā)文將“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱。此后，各地抓緊“金九銀十”窗口期，不斷加快政策落地節(jié)奏。一系列政策的密集出臺(tái)，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度上升。政策調(diào)整之后，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”銷售情況怎樣？各地的銷售面積和價(jià)格變化又是如何？
國慶假期：上海廣州日均成交增長，杭州北京下降
很多房企在2023年國慶假期期間展開促銷活動(dòng)。
據(jù)媒體報(bào)道，北京有的樓盤推出折扣價(jià)購房、送家電特價(jià)房、買房抽手機(jī)等活動(dòng)。廣州有的房企采取了購房送物管費(fèi)、砸金蛋送品牌家電、全員營銷等措施。成都的一些樓盤推出少量特價(jià)房源，優(yōu)惠措施包括1%至3%的折扣、購房送車位使用權(quán)。鄭州的房企提高優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)，以提供高額人才安家補(bǔ)貼、贈(zèng)送家庭旅游等方式，加大營銷力度。
中指研究院10月7日?qǐng)?bào)告顯示，今年國慶期間，35個(gè)代表城市日均成交面積較去年國慶假期下降17%，具體城市變化分化較大。
這份報(bào)告統(tǒng)計(jì)的35個(gè)城市，包括了上海、廣州、北京和深圳這樣的大城市，也有武漢、杭州、南昌、南京和沈陽等省會(huì)城市，更包括了蘇州、青島、寧波等經(jīng)濟(jì)活躍城市，但沒有囊括重慶、成都、石家莊和鄭州等城市。
上海和廣州今年國慶期間日均成交面積較去年國慶假期分別增長159%和129%，武漢日均成交面積增長225%，深圳下降46%，杭州下降14%，北京網(wǎng)簽日均套數(shù)和面積同比微降4%和7.3%。
當(dāng)然，上述數(shù)據(jù)只是國慶假期期間的數(shù)據(jù)，難以代表10月份的交易情況。10月7日，北京網(wǎng)簽315套，一天網(wǎng)簽量幾乎是假期8天的63%。從今年10月1日至12日，北京網(wǎng)簽合計(jì)達(dá)2710套24.4萬平方米。2022年同期網(wǎng)簽2714套24.8萬平方米。2019年至2021年同期網(wǎng)簽分別是1899套、1339套和1757套，同期網(wǎng)簽面積分別是17.2萬平方米、12.3萬平方米和16.2萬平方米?？梢哉f，今年10月份開始以來，北京網(wǎng)簽套數(shù)基本與2022年同期接近，高于2019年至2021年的同期數(shù)據(jù)。
從今年8月末9月初開始，部分重點(diǎn)城市開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，9月份各地銷售情況與此前相比，有何變化？
9月：44個(gè)城市新房?jī)r(jià)格上漲
44個(gè)城市新房在9月份價(jià)格環(huán)比上漲。
中房指數(shù)系統(tǒng)公布了百城新房?jī)r(jià)格指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，全國100個(gè)城市中，9月份新房?jī)r(jià)格較8月份環(huán)比上漲、持平和下降的城市數(shù)量，分別是44個(gè)、26個(gè)和30個(gè)，與前一個(gè)月相比分別增加9個(gè)、增加3個(gè)、減少12個(gè)。北京和上海連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比上漲；廣州連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下跌；深圳8月份環(huán)比下跌0.38%，9月份環(huán)比上漲0.01%。省會(huì)城市中，陜西西安、安徽合肥、四川成都和河北石家莊也是連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比上漲，湖南長沙、甘肅蘭州、黑龍江哈爾濱、吉林長春則是連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下跌。
房?jī)r(jià)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)了32個(gè)重要城市二手房交易數(shù)據(jù)。這32個(gè)城市，包括4個(gè)直轄市以及各省會(huì)城市。9月份算術(shù)平均成交價(jià)格環(huán)比上漲的城市有15個(gè)，前一個(gè)月只有12個(gè)。有7個(gè)城市連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比上漲，分別是北京、石家莊、重慶、濟(jì)南、長沙、烏魯木齊和銀川。另有12個(gè)城市連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下降，分別是沈陽、鄭州、太原、西安、蘭州、南京、杭州、福州、貴陽、昆明、長春和武漢。
看價(jià)格更要看成交量，各城市9月份成交量環(huán)比變化情況如何？
克而瑞統(tǒng)計(jì)了全國30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅銷售數(shù)據(jù)，9月份銷售面積環(huán)比微增3%，加上前一個(gè)月環(huán)比微增1%，銷售面積連續(xù)兩個(gè)月上升。當(dāng)然，這30個(gè)重點(diǎn)城市的9月份銷售面積，仍低于2019年至2022年各年9月份數(shù)值。自今年6月份開始，各月成交面積是近4年同月最低值的局面，仍未扭轉(zhuǎn)。
這份報(bào)告所統(tǒng)計(jì)的30個(gè)重點(diǎn)城市，包括北京、天津、上海和重慶4個(gè)直轄市，還有西安、武漢等省會(huì)城市，以及深圳、青島和寧波等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市?？硕饘⒈本?、上海、廣州和深圳列為一線城市，這與國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)一線城市的劃分一致。
一線城市成交分化
今年8月末9月初，北京、上海、深圳和廣州先后執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，一個(gè)多月過去，市場(chǎng)成交情況怎樣？
9月1日起北京執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，9月份網(wǎng)簽數(shù)據(jù)創(chuàng)近5個(gè)月新高。北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)公布簽約數(shù)據(jù)顯示，9月北京網(wǎng)簽1.43萬套126.8萬平方米。無論是簽約套數(shù)還是面積，都創(chuàng)出了自4月份以來的新高。9月份網(wǎng)簽套數(shù)和面積環(huán)比分別增長30%和28%。這一漲幅，是近4年中同期最高值。
2022年9月，北京網(wǎng)簽套數(shù)和面積環(huán)比分別增長2.9%和2.5%。2021年同期，這兩個(gè)數(shù)據(jù)是分別下降21%和22%，2020年同期分別增長7%和9%。
北京9月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)接近去年同期。今年7月和8月，北京住宅網(wǎng)簽套數(shù)和面積相當(dāng)于去年同月的80%左右。今年9月簽約套數(shù)和面積，相當(dāng)于去年同月的99.5%、97.8%，基本接近去年同期數(shù)值。
上海9月份簽約數(shù)量增長弱于北京，無論是套數(shù)還是面積，都創(chuàng)出上海今年以來的新低。
上海9月2日開始執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，9月上海新建商品住宅成交規(guī)模環(huán)比增長約三成，同比降約兩成。二手商品房成交環(huán)比增長超過一成，成交量回暖。中秋、國慶假期由于出游影響，同比下降25%。市場(chǎng)人士分析，在政策剛剛公布時(shí)，市場(chǎng)各方比較活躍，接近10月時(shí)，反倒有所降溫。
據(jù)上海市房地產(chǎn)交易網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，今年10月1日至12日，上海網(wǎng)簽1240套12.21萬平方米，與2022年同期網(wǎng)簽1815套18.4萬平方米相比，今年網(wǎng)簽套數(shù)和面積比去年同期分別下降32%和34%。2019年至2021年同期，上海網(wǎng)簽套數(shù)分別是2150套、2484套和1577套，網(wǎng)簽面積分別是20萬平方米、26萬平方米和16萬平方米。今年10月1日至12日，上海網(wǎng)簽套數(shù)和面積均創(chuàng)出近4年的最低值。
今年前8個(gè)月，上海住宅各月的簽約套數(shù)都在8000套以上、80萬平方米以上。3月份最高時(shí)曾達(dá)1.15萬套115萬平方米。今年9月，上海住宅簽約套數(shù)跌破8000套至7483套，簽約面積跌破80萬平方米至77.8萬平方米。
上海9月商品住宅簽約套數(shù)和面積環(huán)比分別下降11%和6%。這一降幅，近3年居于中間位置。2022年9月，上海住宅簽約套數(shù)和面積環(huán)比上漲0.74%、下降0.15%。2021年9月，上海商品住宅簽約套數(shù)和面積環(huán)比分別下降37%和38%。
從絕對(duì)值看，上海今年9月份簽約套數(shù)和面積都創(chuàng)下近3年同月新低，簽約套數(shù)相對(duì)于2022年9月、2021年9月分別下降40%、19%，簽約面積分別下降39%、16%。
深圳從今年8月31日開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，一手住宅“金九”成色遜于去年。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)8月份環(huán)比下降30%后，9月環(huán)比下降6%。9月份網(wǎng)簽數(shù)量是前9個(gè)月的第三低月份，比最低月份數(shù)值高28%，比最高月份低41%。
深圳9月網(wǎng)簽套數(shù)與去年同月相比，下降43%。2022年9月，深圳網(wǎng)簽數(shù)量是當(dāng)年峰值，比當(dāng)年最低月份值高了93%。
深圳二手房9月份網(wǎng)簽數(shù)量環(huán)比下降8%。9月份網(wǎng)簽數(shù)量是前9個(gè)月的次低值，比最低的1月份高58%，相當(dāng)于前9個(gè)月平均值的74%、最高月份數(shù)量的58%。
同在廣東省，廣州二手房網(wǎng)簽數(shù)量9月份在增長。
廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，今年8月26日至9月25日，廣州二手住宅整體網(wǎng)簽比上一統(tǒng)計(jì)周期（7月26日至8月25日)分別增長4.76%和4.1%，該協(xié)會(huì)分析，自8月底以來，廣州密集出臺(tái)多項(xiàng)重要舉措優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，市場(chǎng)情緒有所修復(fù)，驅(qū)動(dòng)全市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)環(huán)比繼續(xù)增長。
百強(qiáng)房企銷售額環(huán)比增長17.9%
克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年9月份，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售金額環(huán)比提升17.9%，這一增幅高于去年同期。9月份權(quán)益銷售額超過50億元的企業(yè)有18家，8月和7月超過這一數(shù)值的房企分別是14家、17家。
百強(qiáng)房企中，有56家企業(yè)9月份權(quán)益銷售額環(huán)比增長，其中27家增長在30%以內(nèi)，另有29家增長超過30%，更有9家公司翻倍。增長前3名分別是中建玖合、大悅城控股和葛洲壩。有18家房企銷售額連續(xù)兩個(gè)月增長，其中包括大悅城控股、金科集團(tuán)和金地集團(tuán)等企業(yè)。
另外，有15家房企銷售額連續(xù)兩個(gè)月下降。例如，上海建工今年7月至9月各月銷售額分別是19.8億元、8億元和0.6億元。中駿集團(tuán)今年8月份銷售額比7月下降51%后，9月份比8月份再度下降17%。深業(yè)集團(tuán)今年8月份銷售額環(huán)比下降58%后，9月份環(huán)比再度下降42%，9月份的銷售額只相當(dāng)于7月份的25%。
（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2023年第19期）
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