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本刊記者 宋杰

2月25日，上海發(fā)布樓市優(yōu)化政策“滬七條”，從進一步調減住房限購、優(yōu)化住房公積金貸款、完善個人住房房產稅政策等多維度精準施策。

記者近日走訪市場發(fā)現(xiàn)，二手房成交連續(xù)回升，新房市場修復信號顯現(xiàn)，供需兩端均出現(xiàn)積極變化，上海樓市正迎來傳統(tǒng)“小陽春”行情。

本刊記者 宋杰I攝

二手房剛需釋放顯韌性

“滬七條”落地以來，二手房市場對政策調整的反應最為直接。

記者在浦東、閔行等多家中介門店了解到，近期帶看量和咨詢量均有明顯上升?！按汗?jié)后明顯忙起來了，特別是總價300萬以下的房源，剛需客戶入市意愿增強?！遍h行區(qū)一位房產經(jīng)紀人告訴記者。

上海中原地產市場資深分析師盧文曦向記者算了一筆賬：以典型的老破小“曹楊新村”為例，套均40多平方米，總價不超過250萬元?！皽邨l”規(guī)定家庭公積金最高貸款額度240萬元，這意味著買家只需支付較低首付，就能靠公積金覆蓋大部分房款?！靶抡傂枞后w是實打實的利好?！北R文曦說。

3月19日，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶接受本刊記者采訪時介紹，數(shù)據(jù)顯示，二手房成交量已連續(xù)3周環(huán)比回升，剛需主導特征顯著。3月第二周上海二手房成交量已達近兩年以來周度最高水平，同比增長9%。

另據(jù)易居研究院3月19日發(fā)布的報告分析，3月全月二手房網(wǎng)簽量極有可能突破3萬套，創(chuàng)下近年來月度成交新高。

供給端壓力也在同步緩解。從某頭部中介掛牌量來看，3月前兩周上海二手房新增掛牌量同比分別下降27%、48%。同時，存量掛牌套數(shù)也呈現(xiàn)下降趨勢，2月末頭部中介總掛牌量較去年10月高點下降30.7%，已回落至近3年較低水平。

曹晶晶說，新增掛牌和存量掛牌同步回落，反映出部分業(yè)主市場預期有所改善。

市場整體回暖的同時，結構性分化亦不容忽視，部分遠郊區(qū)域、前期價格虛高或配套不足的房源，去化壓力依然較大。

一位購房者向記者講述了其賣房經(jīng)歷：2022年以320萬元購入一套剛需房，后因家庭工作變動需置換，掛牌半年多幾乎無人問津，最終于近期以175萬元成交。

“政策出來后看房的人確實多了，但出價依然很謹慎，不降到心理價位不出手?！痹搮^(qū)域一位中介坦言，當前市場成交主要集中在性價比突出的房源，“以價換量”仍是主流。

新房成交回暖

與二手房相比，新房市場修復略有滯后，但在政策帶動下已出現(xiàn)積極信號。3月以來，部分優(yōu)質樓盤到訪量提升，成交隨之回暖。

具體來看，新政落地第二周，記者周末走訪普陀區(qū)桃浦板塊發(fā)現(xiàn)，建發(fā)·海閱首府、中環(huán)云悅府、寶華紫薇花園、普陀金茂府四大熱門樓盤售樓處人氣明顯升溫。上述樓盤方面提供的數(shù)據(jù)顯示，到訪量、咨詢量雙雙上漲，購房人群置業(yè)意愿顯著增強。

在售樓處，記者看到不少家庭全家老少一同看房。市民李立家住浦東新區(qū)，目前在普陀真如區(qū)域上班，為減少通勤時間，此次與父母一同來看房，他的母親說：“一方面為了孩子上班方便，另一方面這片區(qū)域建設得很有潛力。”

“政策出來后，感覺首付壓力小了，趁著周末來看看。”一對年輕夫婦告訴記者。多位銷售顧問反映，近期剛需和改善型客戶咨詢量明顯增加，部分客戶成交周期明顯縮短。桃浦樓市在政策帶動下迎來回暖，成為本輪“小陽春”行情中區(qū)域市場的一個縮影。

綜合中指研究院以及上海中原地產發(fā)布的數(shù)據(jù)，3月第二周，上海新建商品住宅成交22萬平方米，較上一周增長62%，創(chuàng)2026年以來周度新高；3月第三周，上海新建商品住宅成交面積7.94 萬平方米，環(huán)比上漲24.41%，市場修復節(jié)奏穩(wěn)健，熱度持續(xù)傳導。

房企推盤節(jié)奏明顯加快。3月以來，大華星嶼、燦輝·晶萃173、大華望樾、象嶼天辰雅頌等項目陸續(xù)開盤。曹晶晶認為，隨著后續(xù)改善項目陸續(xù)取證入市，3月下旬新房供應或迎來階段性放量，“有望為成交持續(xù)修復提供支撐”。

土地市場方面，上海2026年第一批次住宅用地總計出讓建設用地面積19.83萬平方米，成交總金額約68.09億元。其中，青浦區(qū)地塊吸引綠城、象嶼參拍，溢價率達6.6%，其余2宗地底價成交。

曹晶晶分析，從供應結構看，上海繼續(xù)控制單批次供地規(guī)模，注重地塊質量與區(qū)域發(fā)展的匹配。作為“滬七條”實施后的首輪土地交易，拍地結果與供地計劃均反映出“土地市場正由過去的規(guī)模擴張逐步轉向質量優(yōu)先”。她認為，房企對項目安全邊際的考量重于規(guī)模訴求，“核心地塊仍具吸引力，但整體溢價較平穩(wěn)”。

整體來看，上海年初在政策端持續(xù)發(fā)力，通過降低購房門檻及購房成本、試點二手房收儲等舉措，已初步激活市場需求。進入3月，上海二手房成交活躍度回升較為明顯，新房市場周度成交出現(xiàn)修復，疊加掛牌量持續(xù)回落，市場供需兩端均出現(xiàn)一定積極改善。

值得一提的是，當前成交熱點仍主要集中在外環(huán)外及中外環(huán)間的剛需和剛改項目（如閔行、普陀、松江等部分板塊，總價500萬元左右）。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進預計，接下來，中高端改善性需求和豪宅市場的成交也有望提振，市場熱度將有所擴圍和傳導。