《中國經(jīng)濟周刊》 記者 張宇軒｜北京報道
“掛牌量激增”“成交量暴漲”“價格幾度上調(diào)”……
9月初，北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”樓市新政實施以來，此前一度不溫不火的二手房市場似乎一夜之間爆火。新政落地近一個月，二手房市場爆火究竟是虛是實？
據(jù) 《中國經(jīng)濟周刊》 記者對北京二手房市場實探，“認(rèn)房不認(rèn)貸”以來，二手房掛牌情況的確有明顯的增長跡象，大量空置的房源也足以支撐這一數(shù)據(jù)進一步上升。數(shù)據(jù)上看，這一時期的二手房簽約情況也出現(xiàn)同步上漲，然而掛牌房價則出現(xiàn)大面積的明顯下調(diào)，部分房源價格雖有上漲，但漲幅較為有限。
鑒于尚不明朗的市場形勢，買賣雙方拉鋸博弈，猶豫、觀望心態(tài)并不鮮見，這也是導(dǎo)致二手房交易難以順利達成的障礙。
二手房價是漲是跌？中介心口不一
“9月二手房市場的確出現(xiàn)了不小的波動，掛牌量、成交量以及價格都在上跳，我們早已完成過去一個月的 （銷售） 量?！蓖ㄖ輩^(qū)一家地產(chǎn)中介的銷售人員在9月18日告訴 《中國經(jīng)濟周刊》記者。
當(dāng)日記者到訪該中介機構(gòu)時，幾位二手房業(yè)主正手持一沓文件與店內(nèi)工作人員溝通出售事宜。
該中介機構(gòu)門店臨近地鐵1號線果園站，記者9月20日從鏈家網(wǎng)查詢，該區(qū)域7日內(nèi)新上了43套二手房，目前處于掛牌在售的房源共有639 套，即一周內(nèi)新增了7.21%的掛牌量。北京全市在過去7日內(nèi)新上了6696套二手房，目前在售137318套，掛牌量增長5.13%。
或許是出于刺激購房者的目的，中介往往習(xí)慣于在價格上做文章。該銷售人員稱，果園附近地段在政府的重點規(guī)劃范圍內(nèi)，正處于成長期，升值空間大、性價比高，近期價格上漲趨勢明顯，銷售較為搶手，“未來一定超過朝陽區(qū)”。
但二手房市場的價格走勢顯然難以“漲”“跌”一言蔽之，將視野擴至北京全市區(qū)域，情況就更加復(fù)雜。
從該中介機構(gòu)的后臺數(shù)據(jù)一眼瞥去，在售的二手房源中，絕大多數(shù)掛牌價處于下降趨勢。例如，一總價約為435萬元的房源，在最近一次調(diào)價中直接下調(diào)了20萬元。中介銷售人員告訴記者，“如果誠心要，還能再往下砍10萬”。
從公開數(shù)據(jù)上看，附近區(qū)域掛牌單價最低的二手房已低至2.6萬元/平方米，較該房源所在小區(qū)均價3.2萬元相差約6000元，堪稱掛牌價洼地。中介對于價格普遍上漲的說法明顯站不住腳。
當(dāng)然，確有部分房源最新掛牌價出現(xiàn)上調(diào)，總價上漲幅度在1萬～5萬元之間。也有較為極端的情況，在某2008年建成的小區(qū)內(nèi)，4.36萬元/平方米的均價水平下，有房主報出6萬元以上的高價。
據(jù)某二手房大數(shù)據(jù)平臺收錄的二手房調(diào)價數(shù)據(jù)顯示，至9月20日，最近一周內(nèi)降價的房源至少有1000套（該系統(tǒng)僅收錄了100頁數(shù)據(jù)，收錄總數(shù)為1000套），而漲價的房源約為409套（系統(tǒng)收錄了41頁數(shù)據(jù)，收錄總數(shù)為409套）。
中介對此的說法是，影響二手房價格的因素較為復(fù)雜，除了學(xué)區(qū)、地段、樓層、朝向、戶型、小區(qū)品質(zhì)等常規(guī)考量因素之外，周邊配套規(guī)劃的新動態(tài)、是否符合“滿五唯一”、房主的賣房心態(tài)等也對價格有較大影響。對于報價較為極端的情況，“也許人家根本就沒有誠心要賣”。
供應(yīng)端存有大量空置房源，
“老毛坯房”并不鮮見
相較于商品房期房或現(xiàn)房，二手房的競爭優(yōu)勢普遍集中在“性價比”上，中介也將目標(biāo)客戶群體鎖定在以“收入不高”“剛需”等為標(biāo)簽的人群中。
對于市場需求，前述中介銷售人員總結(jié)為：“以前是‘老破小’成交量高，買房的大多數(shù)是剛需，收入不高的下手比較多。疫情期間，則是品質(zhì)小區(qū)和高端社區(qū)相對大面積的（房源）成交量多一些?，F(xiàn)在是收入不高、剛需群體為了學(xué)區(qū)又回歸購買‘老破小’，但有點經(jīng)濟實力的人群已經(jīng)開始將目標(biāo)定在房齡新一些的小區(qū)?！?/p>
按照這一思路，記者9月18日20時至21時許對果園附近區(qū)域內(nèi)的“老破小”、高端社區(qū)、20年以內(nèi)的新小區(qū)分別進行走訪觀察。這三類二手房源中，“亮燈率”（亮燈率=亮著的窗戶扇數(shù)/全部窗戶扇數(shù),通常用于衡量酒店客房利用效率）最高的是“老破小”，其次為高端社區(qū)，而新小區(qū)亮燈率最低。
對于這一現(xiàn)象，走訪過程中，某高端社區(qū)一名物業(yè)工作人員告訴記者，高端社區(qū)由于臨近商業(yè)區(qū)，居住者大多為租客，因而“亮燈率”較高，且房源本身價格偏高，租金收入也較為可觀，在二手房市場上的流通表現(xiàn)較為有限；而“老破小”的業(yè)主多是本地中老年人，房屋多用于自住養(yǎng)老，“一般是有人住”，但出于對老房貶值的考慮，“基本上是邊住邊賣”；相對來說，新小區(qū)里的房源更適合二手交易，但真正買來住的人也不多，“有的租出去了，有的還在等漲價”，“那些2010年前后買的房，現(xiàn)在賣肯定是劃算的”。
就二手房市場供給而言，結(jié)合前述的“亮燈率”情況來看，一些新小區(qū)的“亮燈率”甚至不足50%，可用于流通的房源較為充足。
記者以購房者的身份進入這些未亮燈的掛牌二手房中實地觀察發(fā)現(xiàn)，不少房子長期處于無人居住的狀態(tài)，甚至有不少10年以上房齡的房子依然是毛坯房狀態(tài)。
負(fù)責(zé)銷售“老毛坯房”的中介告訴記者，這些房子多是當(dāng)年開發(fā)商與銀行之間債務(wù)糾紛中的抵押物，由于開發(fā)商欠貸未還，這些10多年無人居住的房源流入法拍市場，經(jīng)人拍下后又掛在二手房市場上進行售賣。記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，這些房源中有不少房子經(jīng)歷過多次交易，疑似為法拍后又?jǐn)?shù)次“換手”，最近的掛牌時間多為9月初前后。
9月25日晚8時，通州北苑某新小區(qū)的“亮燈率”情況。
《中國經(jīng)濟周刊》記者 張宇軒I攝
賣方猶豫不決，買方觀望不定
從數(shù)據(jù)上看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政對于二手房交易的提振效應(yīng)頗為明顯。
據(jù)第三方數(shù)據(jù)平臺對北京市住建委官網(wǎng)披露的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，新政實行前，8月北京市存量房住宅簽約10960套，日均簽約354套；而9月以來至9月24日，24天內(nèi)存量房住宅簽約套數(shù)為10447套，日均簽約435套。以8、9月有限的簽約數(shù)據(jù)對比，在日均簽約量上，9月較8月上漲了22.89%。
簽約數(shù)據(jù)的增長也被二手房中介視作市場愈加活躍的標(biāo)志。前述中介銷售人員對此表示，本月的簽約數(shù)據(jù)一般是前幾個月成交的結(jié)果，“網(wǎng)簽流程也需要很長時間”。同時其暗示，當(dāng)前二手房市場成交情況比較樂觀。
但與之形成競爭關(guān)系的新盤開發(fā)方則持不同觀點。一名商品房期房銷售人員對當(dāng)前二手房市場形勢的變化簡單直接評述為——“亂”。該銷售人員向記者表示，“趕緊趁亂把手里的二手房賣掉，現(xiàn)在還能賣個好價錢”。另外，“抽出資金趁著‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策，正好可以買一套新房”。
這些帶有利益立場色彩的說法在購房者看來顯然都有失公允。正在看房的詹先生表示，相較于新盤現(xiàn)房或期房，資金有限的年輕人自然更愿意選擇購買價格相對低廉的二手房。但由于影響價格的因素繁多，購房成本計算也頗為復(fù)雜，難以用簡單的標(biāo)準(zhǔn)作出權(quán)衡，“二手房市場水深，誰都想撿漏，誰也不愿高位接盤”。這種謹(jǐn)慎的心態(tài)也導(dǎo)致詹先生在相當(dāng)長的時期內(nèi)奔波于各處看房中，至今仍持觀望態(tài)度。
市場更加活躍的態(tài)勢也讓不少二手房持有者的心態(tài)產(chǎn)生變化。張女士在2022年以總價330萬元、每平方米單價8萬余元的價格購買了海淀區(qū)一套40年房齡的二手房?！笆赘妒窍蚣胰私鑱淼?，此外每月須還一萬多的房貸，經(jīng)濟壓力實在太大”，這使其一度動了賣房的念頭。
“我這套房子裝修完總成本已經(jīng)達到365萬，而現(xiàn)在這一帶跟我同戶型且比我小區(qū)好、樓層好的，也只掛了330多萬?！睆埮扛嬖V記者。這也就意味著，張女士如果現(xiàn)在將房子掛牌售賣，可能至少要虧損35萬元。如果再將稅款、提前還貸的費用計入其中，虧損程度還會進一步上升。一番合計之后，張女士表示“我先不賣了，就好好住著”。
持這種心態(tài)的二手房賣方并非少數(shù)。在某中介機構(gòu)，銷售人員指著一位手持房本的業(yè)主告訴記者，“這個人先后掛牌、摘牌好幾次，一直在猶豫，現(xiàn)在又說不賣了”。
賣方的猶豫和買方的觀望猶如一場僵持著的博弈。
“市場一旦活起來，終歸要消化掉這些空著的房子?！闭蚕壬钢鼓幌乱廊话抵拇皯粽f，“二手房對很多持有者來說都是一個過渡性的住房方案，它本就該流動起來，沒有人愿意在老房子里住一輩子；而對于沒有房子的年輕人，也沒有人真的愿意一輩子住在出租屋里?！?/p>
（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2023年第18期）
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