《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 孫庭陽(yáng)｜北京報(bào)道
上市公司三季報(bào)陸續(xù)披露，據(jù) 《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者統(tǒng)計(jì)，按照證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類，有可比數(shù)據(jù)的100家A股房地產(chǎn)公司，今年第三季度營(yíng)業(yè)收入合計(jì)值已經(jīng)連續(xù)兩年下降，凈利潤(rùn)連續(xù)三年下降。45家公司凈利潤(rùn)虧損，虧損公司數(shù)量創(chuàng)出近5年同期最高、今年以來(lái)最高。
凈利潤(rùn)連續(xù)三年下降
與各年同期對(duì)比，今年第三季度全國(guó)銷售面積和銷售金額是2018年以來(lái)最低。三季度全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額分別是2.53億平方米和2.6萬(wàn)億元，與去年同期相比分別下降22.1%和22%。2020年第三季度，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額分別是4.77億平方米、4.88萬(wàn)億元，是2018年以來(lái)的峰值。今年第三季度與2020年同期峰值相比，同比下降46.9%、46.7%。
今年第三季度，有可比數(shù)據(jù)的100家A股房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入合計(jì)4249億元，低于2021年和2022年同期。2018年、2019年、2020年和2021年，這些公司各年第三季度營(yíng)業(yè)收入合計(jì)值分別是3089億元、3631億元、4213億元和4659億元。2022年和今年第三季度的合計(jì)值逐漸降至4434億元和4249億元?？梢?，2021年第三季度的數(shù)值是近5年峰頂，到現(xiàn)在已連續(xù)兩年下降。
這100家公司第三季度凈利潤(rùn)合計(jì)值見頂時(shí)間是2020年第三季度，比營(yíng)業(yè)收入合計(jì)值見頂時(shí)間早一年，和全國(guó)商品房第三季度銷售面積、銷售額見頂時(shí)間相同。
今年第三季度，這100家公司凈利潤(rùn)合計(jì)13億元，連續(xù)3年下降。2018年同期、2019年同期和2020年同期，這些公司凈利潤(rùn)合計(jì)值分別是300億元、312億元和324億元。2021年同期、2022年同期和今年第三季度，這些公司凈利潤(rùn)合計(jì)值逐漸降至159億元、102億元和13億元。2020年第三季度凈利潤(rùn)數(shù)值是近5年的峰值。
可以看出，這些公司2021年第三季度營(yíng)業(yè)收入合計(jì)值同比增長(zhǎng)11%，而同期凈利潤(rùn)合計(jì)值同比下降51%。2021年第三季度營(yíng)業(yè)收入雖然增長(zhǎng)，但凈利潤(rùn)下降，增收不增利。
央企國(guó)企總體韌性更強(qiáng)
上述100家公司，有45家今年第三季度凈利潤(rùn)虧損，虧損公司數(shù)量創(chuàng)近5年同期最高，同時(shí)高于今年前兩個(gè)季度。2018年至2022年同期，凈利潤(rùn)虧損公司數(shù)量分別是16家、24家、21家、29家和39家。今年前兩個(gè)季度，分別有35家、42家公司凈利潤(rùn)虧損。
今年第三季度，凈利潤(rùn)虧損前3名華僑城A(000069.SZ)、ST世茂(600823.SH)和金地集團(tuán)(600383.SH），虧損額分別是20.41億元、19.37億元和14.74億元。
華僑城今年三季度銷售面積和銷售額，都是近3年的新低，比2022年同期下降37%和42%，比2021年同期下降47%和58%。該公司銷售總規(guī)模下降的同時(shí)，銷售平均價(jià)格也在下降。今年第三季度，該公司平均銷售價(jià)格比2022年同期、2021年同期分別下降7.7%和21%。加上前兩個(gè)季度的虧損，該公司前三季度凈利潤(rùn)累計(jì)虧損41億元。
ST世茂凈利潤(rùn)虧損的同時(shí)，還遇到了流動(dòng)性難題。截至今年10月末，該公司及子公司公開市場(chǎng)債務(wù)、非公開市場(chǎng)債務(wù)累計(jì) 91.02 億元未能按期支付。
金地集團(tuán)虧損和公司的資產(chǎn)減值有關(guān)。該公司披露，今年前三季度，資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提共計(jì)16億元，其中存貨跌價(jià)準(zhǔn)備8.65億元，減少今年前三季度凈利潤(rùn)14億元。
房地產(chǎn)公司的存貨跌價(jià)減值準(zhǔn)備，是一些公司此前布局城市的新房?jī)r(jià)格處于下降通道，部分區(qū)域沒(méi)賣掉的房子按照市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，價(jià)格已低于成本，依據(jù)會(huì)計(jì)原則，在財(cái)務(wù)報(bào)表中計(jì)提了相應(yīng)的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，導(dǎo)致凈利潤(rùn)減少甚至虧損。
今年前三季度，這100家公司合計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備124億元，比2022年同期多125%。
今年第三季度，凈利潤(rùn)盈利前3名萬(wàn)科A(000002.SZ)、招商蛇口（001979.SZ)和保利發(fā)展（600048.SH），分別盈利37.51億元、16.16億元和10.7億元。
有券商從其他角度分析房地產(chǎn)公司三季報(bào)。
國(guó)金證券一份研究報(bào)告按房地產(chǎn)企業(yè)所有制，分析房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)趨勢(shì)：央企國(guó)企總體韌性更強(qiáng)，混合所有制企業(yè)業(yè)績(jī)下滑，民企業(yè)績(jī)有所恢復(fù)。這份報(bào)告選取的央企國(guó)企如保利發(fā)展、華僑城 A和招商蛇口等企業(yè)，混合所有制企業(yè)包括萬(wàn)科A，民企包括中南建設(shè)等，共12家房企做樣本分析。
中信證券統(tǒng)計(jì)了8家市值靠前的A股房地產(chǎn)公司，數(shù)據(jù)顯示，三季度末這些公司在手貨幣資金環(huán)比下降，其中金地集團(tuán)和新城控股環(huán)比降幅較大。
今年8月之后，多個(gè)城市實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度上升，部分房地產(chǎn)公司表達(dá)了對(duì)后市的信心。
萬(wàn)科在三季報(bào)中稱，三季度房地產(chǎn)政策出臺(tái)頻次加快，對(duì)行業(yè)的支持力度加強(qiáng)。保利發(fā)展在季報(bào)中稱，“認(rèn)房不認(rèn)貸”在一些城市實(shí)施后，有效提振了市場(chǎng)信心。
同樣提到了房地產(chǎn)政策對(duì)公司影響的中南建設(shè)（000961.SZ），該公司在三季報(bào)中分析，政策落腳點(diǎn)在刺激需求。企業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)展新的模式需要更多探索。該公司今年第三季度合同銷售金額、銷售面積同比分別減少 44%和 48%，第三季度凈利潤(rùn)虧損4億元，前三季度累計(jì)虧損12億元。
（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2023年第21期）
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